Archive for the 'Immobiliare' Category

Statistiche sul mercato immobiliare residenziale – anno 2017

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato le Statistiche Regionali 2017 con i report che analizzano nel dettaglio l’andamento dei mercati immobiliari residenziali locali nel 2016.

Le Statistiche regionali, realizzate dalle Direzioni Regionali e dagli Uffici Provinciali – Territorio in collaborazione con l’Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione Centrale OMISE, illustrano la composizione e la dinamica del mercato residenziale regionale, approfondendone i dati strutturali dei singoli mercati provinciali. In particolare vengono illustrate:

  • la serie storica delle compravendite dal 2004
  • le quotazioni medie delle abitazioni
  • l’intensità del mercato immobiliare
  • le classi dimensionali delle abitazioni compravendute
  • le superfici medie delle abitazioni compravendute

L’Agenzia ha reso disponibile una pubblicazione per ogni Regione d’Italia.

I dati riportano un trend positivo generale del mercato immobiliare rispetto all’anno 2015, ma con una variazione negativa delle quotazioni rispetto all’anno precedente.

Sostanzialmente si vendono molte più case ma ad un prezzo più conveniente.

Link alle statistiche regionali 2017.

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Arriva la classe di rischio sismico degli edifici.

Da anni, nel mio piccolo, ho sempre sostenuto che bisognava dare maggior risalto allo stato degli edifici esistenti rispetto ad un possibile rischio sismico. Adesso dopo l’ultimo sisma che ha sconvolto l’Italia centrale finalmente si è arrivati alla definizione di un criterio univoco per la determinazione del rischio sismico e alla conseguente classificazione degli edifici.  Non mancheranno le critiche anche perchè questa nuova classificazione, fatta a spese dei singoli proprietari degli immobili,  è destinata ad incidere sia sugli incentivi per gli adeguamenti che sul mercato immobiliare comportando delle modifiche sul valore degli immobili al momento difficili da ipotizzare e quantificare anche solo percentualmente.

Il MIT (Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti) ha recentemente pubblicato il decreto contenente le linee guida per la determinazione della classe di rischio sismico degli edifici. I numerosi eventi sismici che si sono verificati negli ultimi decenni hanno comportato per la collettività enormi costi sociali in termini di vittime e di incidenza sulla vita delle comunità  e costi economici sostenuti per l’emergenza e la ricostruzione. Negli ultimi 50 anni si valutano: circa 5.000 vittime, spesa annua media di circa tre miliardi di euro per emergenza e ricostruzione. Ciò è dovuto fondamentalmente, oltre alla sismicità tipica del Paese, alla elevata vulnerabilità del nostro patrimonio edilizio.
Le Linee Guida nascono dalla necessità di affrontare la mitigazione del rischio sismico in tutte le zone sismiche del Paese, promuovendo una cultura della conoscenza e della prevenzione. Affrontano, con un nuovo approccio, il tema della   classificazione del Rischio Sismico delle costruzioni esistenti coniugando: il rispetto del valore della salvaguardia della vita umana (mediante i livelli di sicurezza previsti dalla Vigenti Norme Tecniche per le Costruzioni) e la considerazione delle possibili perdite economiche e delle perdite sociali (in base a robuste stime convenzionali basate anche sui dati della Ricostruzione post Sisma Abruzzo 2009). Tali classi sono anche necessarie per stabilire l’entità del sisma-bonus (detrazione fiscale Irpef) che varia in funzione del miglioramento di classe ottenuto a seguito dell’intervento.

Cos’è il rischio sismico

Il rischio sismico è la misura matematica/ingegneristica per valutare il danno atteso a seguito di un possibile evento sismico.
Il rischio sismico dipende da un’interazione di fattori. Esso è funzione di:

  • pericolosità
  • vulnerabilità
  • esposizione

In particolare è valida la relazione:

Rischio = Pericolosità · Vulnerabilità · Esposizione

ove:

  • pericolosità: è la probabilità che si verifichi un sisma (terremoto atteso); è legato alla zona sismica in cui si trova l’edificio
  • vulnerabilità: consiste nella valutazione delle conseguenze del sisma; è legata alla capacità dell’edificio di resistere al sisma
  • esposizione: è la valutazione socio/economica delle conseguenze; è legata ai contesti delle comunità

Rischio sismico:

Metodi per la determinazione della classe di rischio sismico

Le classe di rischio sismico sono le seguenti:

  1. classe A+ (minor rischio)
  2. classe A
  3. classe B
  4. classe C
  5. classe D
  6. classe E
  7. classe F
  8. classe G (maggior rischio)

La determinazione della classe di appartenenza di un edificio può essere condotta secondo due metodi alternativi:

  1. metodo convenzionale
  2. metodo semplificato

Metodo semplificato

Il metodo semplificato si basa su una classificazione macrosismica dell’edificio. E’ indicato per una valutazione speditiva della Classe di Rischio dei soli edifici in muratura e può essere utilizzato sia per una valutazione preliminare indicativa, sia per valutare la classe di rischio in relazione all’adozione di interventi di tipo locale.

Metodo convenzionale

Il metodo convenzionale è applicabile a qualsiasi tipologia di costruzione. Esso è basato sull’applicazione dei normali metodi di analisi previsti dalle attuali NCT 20080 e consente la valutazione della Classe di Rischio della costruzione

  • sia nello stato di fatto
  • sia nello stato conseguente intervento progettato

Una Commissione permanente di monitoraggio

Il D.M. 65 del 7/3/2017 prevede, fra l’altro, l’istituzione, presso il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici, di una Commissione permanente di monitoraggio, incaricata di valutare l’efficacia dell’azione di prevenzione sismica sul patrimonio edilizio.

(Parte del testo e delle immagini utilizzate sono riprese da Biblus.acca.it).

Accelerazione della procedura di espropriazione forzata: D.L. 59/2016

logoIntrodotte nuove modifiche al processo esecutivo nell’ottica di snellire la procedura e facilitare il realizzo. Opposizione alla esecuzione del pignoramento; disposizioni per facilitare le visite agli immobili; ordine di liberazione dell’immobile già in fase preliminare alla vendita forzata; vendita con modalità telematiche; richiesta di assegnazione per terzo da nominare; riduzione del prezzo fino alla metà dopo il terzo tentativo di vendita andato deserto; distribuzioni parziali; relazioni semestrali del professionista delegato.

Il D.L. 03/05/2016, n. 59, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale 03/05/2016, n. 102, e recante “Disposizioni urgenti in materia di procedure esecutive e concorsuali, nonché a favore degli investitori in banche in liquidazione” (attualmente in fase di conversione in legge) introduce misure acceleratorie della procedura di espropriazione forzata, principalmente attraverso modifiche al Codice di procedura civile.

Si precisa che il D.L. 59/2016 è in fase di conversione in legge, e che dunque le disposizioni da esso introdotte non possono considerarsi definitive, si riporta di seguito una sintesi delle principali novità introdotte, rinviando per approfondimenti al testo degli articoli modificati del Codice di procedura civile. Il presente articolo è stato estratto dal sito: www.legislazionetecnica.it.

Opposizione alla esecuzione del pignoramento:
Il D.L. integra l’art. 648 del Cpc, stabilendo che l’opposizione all’esecuzione è inammissibile se è proposta dopo che è stata disposta la vendita o l’assegnazione del bene pignorato (a norma degli artt. 530, 552 e 569). Il pignoramento dovrà pertanto contenere avvertimento in tal senso.

L’opposizione può essere invece proposta oltre il termine nel caso in cui sia fondata su fatti sopravvenuti ovvero se l’opponente dimostri di non aver potuto proporla tempestivamente per causa a lui non imputabile.

La disposizione si applica ai procedimenti di esecuzione forzata per espropriazione iniziati successivamente alla data di entrata in vigore della legge di conversione del D.L. in commento.

Disposizioni per facilitare le visite agli immobili – Ordine di liberazione dell’immobile già in fase preliminare alla vendita forzata
Il giudice può disporre la liberazione dell’immobile con provvedimento non impugnabile. Nel confermare la competenza del custode, anche dopo la pronuncia del decreto di trasferimento, in ordine all’attuazione del provvedimento di liberazione, si precisa che il custode stesso debba agire secondo le disposizioni del giudice ma senza essere tenuto all’osservanza delle formalità di cui agli artt. 605 e seguenti del Cpc.

Per l’attuazione dell’ordine il giudice può avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari.

La disposizione si applica agli ordini di liberazione disposti, nei procedimenti di esecuzione forzata per espropriazione iniziati successivamente al decorso del termine di 30 giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del D.L. in commento.

Ancora, il D.L. riconosce agli interessati a presentare l’offerta d’acquisto il diritto di esaminare i beni in vendita entro 7 giorni dalla richiesta, effettuata tramite il portale delle vendite pubbliche.

La disamina dei beni inoltre, deve essere svolta con modalità idonee a garantire la riservatezza dell’identità degli interessati e ad impedire che essi abbiano contatti tra loro.

Vendita con modalità telematiche:
Si dispone che le vendite dei beni immobili pignorati abbiano luogo obbligatoriamente con modalità telematiche, nel rispetto della normativa regolamentare (D.M. 32/2015) adottato in attuazione dell’art. 161-ter delle disposizioni per l’attuazione del Cpc. Attraverso tale modifica si estende in pratica anche al settore delle vendite immobiliari la regola introdotta nell’art. 530 del Cpc dal D.L. 90/2014 (L. 114/2014) per la quale la vendita dei beni mobili pignorati deve avere luogo con modalità telematiche.

Come si rileva nella relazione a norma del predetto decreto ministeriale, il giudice dell’esecuzione può anche disporre che la vendita abbia luogo con modalità mista e cioè contestualmente con modalità sia telematiche che tradizionali. La disposizione si applica alle vendite forzate di beni immobili disposte dopo il 60 giorno dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto-legge in commento.

Richiesta di assegnazione per terzo da nominare:
Si prevede la possibilità che il creditore richieda di assegnare il bene pignorato a favore di un terzo da nominare. Occorre in tal caso dichiarare in cancelleria, nei 5 giorni dalla pronuncia in udienza del provvedimento di assegnazione ovvero dalla comunicazione, il nome del soggetto a favore del quale deve essere trasferito l’immobile, depositando la dichiarazione dello stesso. In mancanza, il trasferimento si considera fatto a favore del creditore.

Riduzione del prezzo fino alla metà dopo il terzo tentativo di vendita andato deserto:
Viene modificato l’art. 591 Cpc, il quale prevede che ove non si sia concretizzata la vendita al miglior offerente, il giudice può autorizzare l’incanto solo in assenza di istanze di assegnazione e se ritiene di poter ricavare con tale modalità un prezzo superiore di almeno la metà del valore del bene determinato dal perito.

Nella versione previgente il giudice poteva decidere di ribassare il prezzo di vendita solo fino a un quarto, mentre, in seguito all’intervento del decreto-legge in esame, il giudice, dopo il terzo tentativo di vendita andato deserto, può decidere di ribassare il prezzo fino al limite della metà.

Distribuzioni parziali:
Superando le divergenze esistenti nella prassi applicativa, il provvedimento chiarisce che i giudici dell’esecuzione e i professionisti delegati possono effettuare distribuzioni anche parziali delle somme ricavate dall’esecuzione immobiliare.

Relazioni semestrali del professionista delegato da depositare in via telematica:
Il D.L. prevede che il professionista delegato alle operazioni di vendita sia tenuto a depositare, oltre che il rapporto riepilogativo iniziale delle attività svolte entro 10 giorni dalla pronuncia dell’ordinanza di vendita, anche rapporti periodici con cadenza semestrale, da depositare in via telematica.

Comunicazione inizio lavori, CIL e CILA: i lavori che possono essere realizzati.

MakeThumbnailLa Comunicazione inizio lavori, con e senza asseverazione (CIL e CILA), è una pratica amministrativa utilizzata ampiamente nel campo dell’edilizia per effettuare lavori di vario genere.
Con la nuova normativa è addirittura possibile il frazionamento delle unità immobiliari anche con l’aumento della SUL e l’accorpamento con aumento del carico urbanistico.

Ricordiamo che con la CIL (comunicazione senza asseverazione del tecnico) in edilizia libera possono essere realizzate:

opere temporanee e da rimuovere entro novanta giorni
opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni
pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A (decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444)
aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici
installazione di singoli generatori eolici con altezza non superiore a 1,5 metri e diametro non superiore a 1 metro, di microcogeneratori ad alto rendimento, come definiti dal d.lgs. n. 20/2007, di impianti solari termici o fotovoltaici aderenti o integrati nei tetti degli edifici con la stessa inclinazione e lo stesso orientamento della falda e i cui componenti non modificano la sagoma degli edifici stessi qualora la superficie dell’impianto non sia superiore a quella del tetto stesso

Con la CILA (comunicazione con asseverazione del tecnico) in edilizia libera possono essere realizzati:

interventi di manutenzione straordinaria che non riguardano le parti strutturali degli edifici, compresa l’apertura di porte interne e lo spostamento di pareti interne, il frazionamento o accorpamento di unità immobiliari senza modifiche della volumetria complessiva dell’edificio e senza modifiche di destinazione d’uso
modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa, sempre che non riguardino le parti strutturali, ovvero le modifiche della destinazione d’uso dei locali adibiti ad esercizio d’impresa

(articolo by BibLus-Net)

Acquisto immobili con riscatto – Rent to buy

MakeThumbnailSi può diventare proprietari di casa anche senza chiedere un mutuo, grazie alla formula dell’affitto con riscatto, il cosiddetto “rent to buy”. Il rent to buy può essere inteso come un nuova tipologia di contratto in cui si fondono sia un contratto di locazione che un preliminare di vendita. In pratica, il proprietario consegna da subito l’immobile al conduttore futuro acquirente, il quale paga il canone, proprio come se fosse un affitto. Dopo un determinato periodo di tempo, il conduttore può acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati. Terminato il periodo di tempo prestabilito, generalmente 10 anni, il conduttore può acquistare definitivamente l’immobile. Il vantaggio principale per chi vende è la possibilità di trovare un maggior numero di potenziali acquirenti. Il rischio potrebbe essere legato al fatto che il conduttore potrebbe decidere di non comprare la casa. In tal caso, però, il proprietario potrà trattenere in tutto o parte di quanto è stato pagato (e sarà certamente una somma maggiore rispetto ad un normale canone di locazione). Altro vantaggio per il venditore è che in caso di inadempimento nel pagamento dei canoni da parte del promittente acquirente, dovrà intraprendere non una normale azione di sfratto, bensì di rilascio del bene che è molto più veloce e meno costosa. Inoltre, il venditore è comunque tutelato, in quanto il canone concordato tra le parti è solitamente più elevato rispetto a un comune canone di locazione. D’altra parte anche il conduttore è tutelato, visto che la legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy, con durata di 10 anni, che consentirà al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione del rent to buy. Inoltre, si può affittare con riscatto non solo un appartamento, ma anche autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni, finanche terreni. Dal punto di vista fiscale, nel periodo del godimento dell’immobile (durante la locazione), le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di affitto. Le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono, invece, a carico dell’acquirente, come le spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile. Quando si procederà alla cessione dell’immobile, si farà riferimento alle ordinarie imposte previste per la compravendita immobiliare.

In linea generale, i vantaggi per l’acquirente possono essere così riassunti:

  • disponibilità immediata della nuova casa con possibilità di acquisto dopo un dato periodo e ad un prezzo prefissato
  • patrimonializzazione dei canoni di locazione che non vanno perduti
  • possibilità di vendere l’eventuale vecchia proprietà immobiliare con maggior tempo a disposizione e maggiore tranquillità
  • possibilità di superare i problemi fiscali relativi all’imposizione in caso di doppia intestazione (casa vecchia – casa nuova)
  • possibilità di traslare la richiesta di mutuo al momento dell’acquisto
  • risparmio immediato degli oneri finanziari del mutuo, che verrà acceso solo al momento dell’esercizio di opzione di acquisto

I vantaggi per il costruttore sono:

  • messa a reddito del patrimonio immobiliare
  • miglioramento delle performance di vendita: il conduttore avrà tutto l’interesse ad acquistare vista la patrimonializzazione delle somme versate
  • maggior numero di potenziali acquirenti
  • maggiori tutele rispetto al regime di locazione in caso di mancato pagamento dei canoni

Il Consiglio nazionale del Notariato ha pubblicato una pratica guida che risponde in maniera semplice alle domande più interessanti sul rent to buy e ha, inoltre, disponibile anche uno schema di contratto tipo.   (articolo by BibLus-Net)

– Decalogo Notariato rent to buy

– Schema Contratto Rent to Buy Notariato

Ancora in calo il valore degli immobili in Italia

OMIL’OMI (L’Osservatorio del Mercato Immobiliare) pubblica la II nota trimestrale del 2014 che vede un nuovo calo per i valori degli immobili in tutta Italia. Scrive l’OMI: “Il mercato immobiliare italiano nel II trimestre 2014 presenta nuovamente un segno negativo, con un tasso tendenziale riferito al totale delle compravendite pari a -3,6%. Si rammenta, però, che il dato positivo dello scorso trimestre (+1,6%) era imputabile, come già illustrato nelle precedenti note trimestrali, soprattutto agli effetti della traslazione ai primi mesi del 2014 della stipula degli atti di compravendita, potendo in tal modo avvalersi del più vantaggioso regime delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in vigore dal 1° gennaio 2014. Il calo delle compravendite, se confrontato con i tassi tendenziali nei trimestri antecedenti quelli interessati dall’effetto del nuovo regime fiscale (ante IV trimestre 2013), risulta attenuato in tutti i settori.“. L’effetto della regressione dopo il timido segnale di ripresa del I trimestre 2014 (si ricordi che il mercato negli ultimi tre anni ha registrato un calo del 35% nel solo settore residenziale) è senz’altro da attribuirsi alla TASI che di fatto è la reintroduzione dell’IMU sulla I casa con un peso però di gran lunga maggiore rispetto alla vecchia imposta (Da il Sole 24 ore del 26/9/2014).

Si rimanda alla Nota OMI del II trimestre 2014

La riforma del condominio

testataBibLus-netLa riforma (Legge 220/2012) attesa da oltre 70 anni è entrata in vigore 18 giugno 2013.
Tante sono le novità introdotte, tra cui nuovi requisiti e obblighi per l’amministratore, ridefinizione dei quorum per le assemblee, obbligo del conto corrente, decreto ingiuntivo per condomini morosi, apertura del sito internet condominiale.

La redazione di BibLus-net ha realizzato uno speciale interamente dedicato alla Riforma del Condominio fornire ai lettori una guida con le novità contenute nella legge 220/2012 .

 Il documento realizzato propone un’ampia e agile sintesi della Riforma ed è divisa in quattro sezioni:

  • L’amministratore
    i requisiti, la nomina e la revoca, la polizza assicurativa, il sito web, il conto corrente condominiale, la tenuta dei registri, la riscossione forzosa dei crediti
  • Le parti comuni
    la modifica della destinazione d’uso, l’installazione di antenne e pannelli solari, il distacco dall’impianto centralizzato, le innovazioni agevolate, la videosorveglianza
  • Il regolamento e l’assemblea
    i quorum, le sanzioni, gli animali domestici, la delega, la convocazione
  • Il bilancio, le tabelle e le spese
    il rendiconto annuale e il registro di contabilità, la revisione delle tabelle, il recupero dei crediti, la solidarietà passiva

Sono presenti, inoltre, 4 utilissime Appendici che contengono:

  • Tavola sinottica degli adempimenti dell’amministratore
  • Tabella delle nuove maggioranze assembleari
  • Tavole sinottiche delle modifiche normative
  • Tutta la disciplina del condominio dopo la riforma

Link al documento:

Speciale Guida Riforma Condominio

Altri documenti utili:

Vademecum sulla riforma del condominio edito da CELT

Legge 220-2012


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