Archive for the 'Economia' Category

Statistiche sul mercato immobiliare residenziale – anno 2017

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato le Statistiche Regionali 2017 con i report che analizzano nel dettaglio l’andamento dei mercati immobiliari residenziali locali nel 2016.

Le Statistiche regionali, realizzate dalle Direzioni Regionali e dagli Uffici Provinciali – Territorio in collaborazione con l’Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione Centrale OMISE, illustrano la composizione e la dinamica del mercato residenziale regionale, approfondendone i dati strutturali dei singoli mercati provinciali. In particolare vengono illustrate:

  • la serie storica delle compravendite dal 2004
  • le quotazioni medie delle abitazioni
  • l’intensità del mercato immobiliare
  • le classi dimensionali delle abitazioni compravendute
  • le superfici medie delle abitazioni compravendute

L’Agenzia ha reso disponibile una pubblicazione per ogni Regione d’Italia.

I dati riportano un trend positivo generale del mercato immobiliare rispetto all’anno 2015, ma con una variazione negativa delle quotazioni rispetto all’anno precedente.

Sostanzialmente si vendono molte più case ma ad un prezzo più conveniente.

Link alle statistiche regionali 2017.

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Acquisto immobili con riscatto – Rent to buy

MakeThumbnailSi può diventare proprietari di casa anche senza chiedere un mutuo, grazie alla formula dell’affitto con riscatto, il cosiddetto “rent to buy”. Il rent to buy può essere inteso come un nuova tipologia di contratto in cui si fondono sia un contratto di locazione che un preliminare di vendita. In pratica, il proprietario consegna da subito l’immobile al conduttore futuro acquirente, il quale paga il canone, proprio come se fosse un affitto. Dopo un determinato periodo di tempo, il conduttore può acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati. Terminato il periodo di tempo prestabilito, generalmente 10 anni, il conduttore può acquistare definitivamente l’immobile. Il vantaggio principale per chi vende è la possibilità di trovare un maggior numero di potenziali acquirenti. Il rischio potrebbe essere legato al fatto che il conduttore potrebbe decidere di non comprare la casa. In tal caso, però, il proprietario potrà trattenere in tutto o parte di quanto è stato pagato (e sarà certamente una somma maggiore rispetto ad un normale canone di locazione). Altro vantaggio per il venditore è che in caso di inadempimento nel pagamento dei canoni da parte del promittente acquirente, dovrà intraprendere non una normale azione di sfratto, bensì di rilascio del bene che è molto più veloce e meno costosa. Inoltre, il venditore è comunque tutelato, in quanto il canone concordato tra le parti è solitamente più elevato rispetto a un comune canone di locazione. D’altra parte anche il conduttore è tutelato, visto che la legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy, con durata di 10 anni, che consentirà al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione del rent to buy. Inoltre, si può affittare con riscatto non solo un appartamento, ma anche autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni, finanche terreni. Dal punto di vista fiscale, nel periodo del godimento dell’immobile (durante la locazione), le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di affitto. Le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono, invece, a carico dell’acquirente, come le spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile. Quando si procederà alla cessione dell’immobile, si farà riferimento alle ordinarie imposte previste per la compravendita immobiliare.

In linea generale, i vantaggi per l’acquirente possono essere così riassunti:

  • disponibilità immediata della nuova casa con possibilità di acquisto dopo un dato periodo e ad un prezzo prefissato
  • patrimonializzazione dei canoni di locazione che non vanno perduti
  • possibilità di vendere l’eventuale vecchia proprietà immobiliare con maggior tempo a disposizione e maggiore tranquillità
  • possibilità di superare i problemi fiscali relativi all’imposizione in caso di doppia intestazione (casa vecchia – casa nuova)
  • possibilità di traslare la richiesta di mutuo al momento dell’acquisto
  • risparmio immediato degli oneri finanziari del mutuo, che verrà acceso solo al momento dell’esercizio di opzione di acquisto

I vantaggi per il costruttore sono:

  • messa a reddito del patrimonio immobiliare
  • miglioramento delle performance di vendita: il conduttore avrà tutto l’interesse ad acquistare vista la patrimonializzazione delle somme versate
  • maggior numero di potenziali acquirenti
  • maggiori tutele rispetto al regime di locazione in caso di mancato pagamento dei canoni

Il Consiglio nazionale del Notariato ha pubblicato una pratica guida che risponde in maniera semplice alle domande più interessanti sul rent to buy e ha, inoltre, disponibile anche uno schema di contratto tipo.   (articolo by BibLus-Net)

– Decalogo Notariato rent to buy

– Schema Contratto Rent to Buy Notariato

Crisi del mercato immobiliare. -13,8% nei primi mesi dell’anno


portale_dell_edilizia
Dal sito Storemat.com un articolo che fotografa la profonda crisi del settore immobiliare.
La crisi che attanaglia il mondo dell’edilizia non poteva non farsi sentire pesantemente anche sul mercato immobiliare. Le contrazioni di vendita ci sono, anche se non sono omogenee nel Paese.
Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, la compravendita di immobili sia per il residenziale che per il non residenziale si sono ridotte del 13,8% nel primo trimestre 2013. Il dato fa riflettere, soprattutto se si considerano i numeri e li si confronta con quelli del 2012. In questi primi mesi del 2013, infatti, sono state acquistate 94.503 abitazioni, mentre lo scorso anno le transazioni ufficiali erano arrivate a 110.116 nello stesso arco di tempo.
Al sud il calo del mercato immobiliare è stato meno traumatico ed è diminuito solo dell’ 11,4%. Il numero negativo mette comunque in allarme i costruttori e le associazioni edili che stanno monitorando la situazione. Al centro e al nord, invece, il settore perde rispettivamente il 16,7% e il 14,7%.
La città che ha registrato meno compravendite è stata Bologna che ha perso il 12%. Seguono Roma e Genova con una diminuzione dell’11%. Le città che, al contrario, sembrano aver patito meno la crisi immobiliare sono state Milano, che ha perso solo il 4%, e Firenze, dove gli affari sono scesi del 5%.
Per quanto riguarda gli immobili non residenziali, la flessione è del 9,2%. Seguono il settore commerciale con un calo del 8,7%, e il settore produttivo  con una diminuzione del 5,9%.

Vedi anche il: Rapporto Immobiliare OMI 2013.pdf

Serve una guida per la scelta delle polizze RC Professionali

Quella delle polizze RC professionali per ingegneri (e non solo) è una vera giungla. Quasi tutte le compagnie propongono dei loro pacchetti ma alla fine i dubbi per chi le sottoscrive permangono sempre. Cosa accade ora che l’obbligo di assicurarsi(*) è diventato una realtà per tutti i professionisti? Gli ordini oltre che a stipulare dubbie convenzioni conalcune compagnie provvederanno a fornire gli iscritti con guide o tabelle comparative utili per una scelta consapevole e senza inganni, che faccia stare tranquilli nel momento del bisogno?

Le polizze RC professionali per ingegneri, ad esempio,  prevedono infatti spesso: alte franchigie (generalmente pari al 10% e con un minimo fisso piuttosto scoraggiante) che non tutelano i professionisti, diffusi sottolimini che di fatto rendono una chimera i massimali proposti, ambiguità nella descrizione delle coperture garantite, costi spesso sproporzionati rispetto ai rischi, premi incerti, per non parlare poi dei costi di assistenza legale che spesso non coprono le spese per le perizie.

A poco servono le parole rassicuranti degli agenti quanto, anche in buona fede, a fronte della richiesta di far mettere nero su bianco se alcune delle attività svolte rientrano esplicitamente nella polizza, ti rispondono: ”Mi dispiace ma la compagnia non da queste precisazioni, però le assicuro che lei è coperto per l’attività che mi ha detto”.

Dal momento che neppure gli ordini professionali forniscono vademecum per orientarsi nella scelta della polizza RC più conveniente, a seconda ovviamente delle necessità individuali, sarebbe bello se tutti fornissimo, in base alle proprie esperienze, un proprio contributo stilando un elenco di garanzie minime che una buona polizza dovrebbe avere e magari una classifica comparativa delle RC attualmente sul mercato, un po’ come si fa per le polizze auto.

Ad esempio, giusto per iniziare, una buona polizza RC professionale dovrebbe avere:

retroattività illimitata, prevedere l’assistenza giudiziaria ivi compreso il costo di eventuali perizie, non elencare le voci di ciò che è coperto (assicurazione all risk) ma solo ciò che è escluso, possibilità di scelta del tipo di franchigia comunque sempre con un limite minimo ed uno massimo proporzionati all’ammontare del premio assicurato, …..

(*) Dalla rasegna stampa di Legislazione Tecnica del 16-9-2011 un articolo pubblicato su Italia Oggi a riguardo del nuovo obbligo di assicurarsi per i professionisti.

Si richiedono maggiori garanzie per chi compra casa

Quattromila imprese di costruzioni fallite nel solo biennio 2009-2010 a causa della crisi. La legge di tutela degli acquirenti di nuove case (Dlg. 122/2005) mette veramente gli acquirenti al riparo dai fallimenti dei costruttori? Secondo un recente articolo di Italia Oggi (preso dalla rassegna di Legislazione Tecnica) purtroppo no. A distanza di più di tre anni dalla realizzaazione di un precedente report sullo stato di attivazione del Dlg. 122/2005 permangono alti livelli di elusione e questo perchè la legge non prevede adeguate sansioni mentre le polizze si rilevano molto onerose per i costruttori.

Link utili:  

– Articolo: Italia Oggi del 31-8-2011

– Testo del Dlg. 122/2005 

La cedolare secca – come funziona e quando conviene

L’articolo 3 del dlgs n. 23 del 14 marzo 2011 istituisce un’imposta sostitutiva di quelle che sono attualmente dovute sulle locazioni la “cedolare secca sugli affitti“. E’ un regime facoltativo e si applica in alternativa a quello ordinario.

Il soggetto che può esercitare l’opzione per l’applicazione della cedolare secca è il locatore, persona fisica (privato che non agisce nell’esercizio di impresa o professione), proprietario o titolare di diritto reale di godimento (uso, usufrutto, abitazione) di unità immobiliari abitative locate.

Aliquote

La cedolare secca si applica con un’aliquota del:

19% per i contratti di locazione a canone concordato relativi a immobili siti nei Comuni ad alta tensione abitativa individuati dall’articolo 1, D.L. 30.12.1988 n. 551.

21% per gli altri contratti di locazione a uso abitativo, quelli conclusi a prezzi di mercato, quelli per studenti e quelli a canone concordato in Comuni non ad alta tensione abitativa, nonché quelli non regolati dalla L. 9.12.1998, n 431.

Ma conviene a tutti applicare la cedolare secca? cosa succede in caso di evasione? Questi ed altri sono i temi affrontati da un interessante articolo pubblicato su: “Ilsole24ore.com”  (link all’articolo).

Nomisma – I rapporto immobiliare 2011

E’ stato pubblicato da Nomisma il primo rapporto immobiliare 2011. Nonostante la positiva evoluzione del clima di fiducia negli operatori, non sembra ancora esaurirsi la fase recessiva che ha caratterizzato il mercato immobiliare italiano nell’ultimo triennio, e non solo per effetto del quadro mecroeconomico complessivo.

I fattori che nei primi mesi del 2010 avevano ispirato un eccesso di ottimismo si sono scontrati con dinamiche di mercato particolarmente rigide, che ora disegnano un quadro di stagnazione, destinato ad appesantire ogni previsione.

Tra gli elementi nuovi e preoccupanti emersi dal rapporto: Il calo delle compravendite nel II semestre 2010, l’insensibilità delle quotazioni alla flessione della domanda e il difficile accesso ai mutui da parte delle famiglie a causa del severo atteggiamento mostrato dal sistema creditizio, più impegnato a sostenere i mutui di soggetti in difficoltà, che a concedere nuove operazioni. In assenza di una repentina correzione al ribasso dei prezzi e di un allentamento dei criteri di cessione del credito è, infatti, impossibile ipotizzare che l’offerta attuale e prospettica trovi riscontro nelle autonome capacità di assorbimento della domanda.

Si è creata quindi una situazione di stallo in cui tutti gli attori, senza eccezioni, sembrano accomunati dall’incertezza sui valori di mercato.

Nomisma ha messo a punto un nuovo indice di valutazione: ”l’indice di liquidità” che misura la capacità di un immobile di essere prontamente trasformato in moneta, senza significative perdite in conto capitale.

Introduzione al I Rapporto Immobiliare 2011 Nomisma

Sintesi del Rapporto Immobiliare 2011 Nomisma


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